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2019湾区故事多!小窑湾借势可否一路向前?

来源:保顾研究院东北分院 2019-08-13 13:42:33

[摘要] 2019年,金普湾区故事多,新区以“项目浪潮年”为主线,实施小窑湾和普湾“双湾联动”,小窑湾与金州湾协同发展,金普新区开创“两先”建设,金普先行崭新局面,2019,小窑湾借势可否一路向前?

2019年,金普湾区故事多,新区以“项目浪潮年”为主线,实施小窑湾和普湾“双湾联动”,小窑湾与金州湾协同发展,金普新区开创“两先”建设,金普先行崭新局面,2019,小窑湾借势可否一路向前?

2019湾区故事多!小窑湾借势可否一路向前?

金普新区概况

2014年6月,国务院批复设立大连金普新区,为中国第10个新区,由原金州区、大连开发区、保税区、普湾经济区、金石滩国家旅游度假区共同组成。

区位概况

金普新区是东北新区,空间布局明确,站位高,潜力大,金普新区总陆地面积2299平方公里,常住人口158万人,金普新区战略定位为“一地、一级、三区、两中心”

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产业布局

金普新区产业定位全面,形成“一极、两城、三带、七区”产业空间布局,协调空间发展结构,新兴产业战略布局倾斜新区,发展前景十分乐观。

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自贸发展

辽宁自贸区大连片区围绕制度创新核心,推动市场取向体制机制改革和结构调整,成绩不断显现,提升大连市在东北地区经济龙头作用,通过对比研究,自贸区对楼市的影响更多体现在对区域长远的产业发展程度的依赖,目前大连自贸区处于发展初期,对小窑湾的影响初显。

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小窑湾概况

小窑湾位于金普新区黄海之滨,是大连城市副中心北进战略核心区之一,建设用地13平方公里,总建筑规模1500万㎡,为黄海之滨千万量级综合湾区。

区位价值

小窑湾在大连总体城市设计一脉连城,九湾九品中占据小窑湾居住区一湾一品,是未来主要居住生活区;并且小窑湾目前处于土地价值抬升第二圈层,土地价值也在不断抬升中,同时,金普新区政府定位小窑湾与普湾“双湾联动”,得到政府关注,区域地位得到有效提升。

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产业规划

小窑湾区域规划3条带状产业轴线,分别为产业服务轴,核心联动轴和滨海活力轴三轴联动带状发展,共有7大功能8大业态聚集人气商气,聚焦产业、文化、教育全面打造生态共生发展区域。

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小窑湾发展现状

近两年金普新区新增就业人口稳步提升,人才吸引政策大大提高了小窑湾吸引和留下人才的能力,为小窑湾吸引高端人才提供有力保障。

发展情况

小窑湾商务区目前已签约入驻金融及现代服务业企业439家,总注册资本超140亿元,未来2-5年将是区域产业产出爆发期。

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根据国际新区发展的规律,城市新中心区一般需要10年左右的发展成熟期,并且新区发展初期都是住宅项目率先开发,居住配套的开发对于新区的开发建设起到带动作用,居住人群的入住也必然会带动区域商业和相关配套的发展,逐步将区域带入成熟;

因此,我们预估小窑湾未开发项目在未来8-9年内全部开工,并且在10年左右全部投入使用,开发企业综合考虑市场竞争,避免住宅集中上市,导致资源的闲置,预计前3年房企开工量为40万㎡/年,后期为60万㎡/年。

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市场情况

截止目前小窑湾居住区80%土地已成功出让,但整体开工量不足20%,2019年年中小窑湾一度引爆大连市场,获得全市关注,预计未来3年房企开工量将得到大幅度提高。

但回归一级市场,目前小窑湾土地储备量较大,且多为2010-2013年政府集中放量成交,但房企尚未开发土地储备,住宅土地建面已超650万㎡,庞大的土地储备基数的背后,是房企红利机会还是黑色陷阱,也是我们一直在探索的问题。

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纵观住宅市场,品牌房企的不断入驻,助力区域价值增长,且越发成熟的产品以及项目形象对区域价值也起到拉升作用,从板块来看,2013-2016年,大学城板块,滨海板块及金石滩板块为市场主力区域,而到了2017-2018年,金石滩板块、滨海板块的市场地位下降,大小窑湾借力自贸区规划,承接外溢,成交抬头。

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小窑湾区域目前在售项目较少,仅3盘,且产品定位多为刚需、刚改及投资,产品规划上以高层,洋房为主,高层产品面积80-130㎡,洋房产品面积120-166㎡,同质化较明显。

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结语

2019年小窑湾借政府之东风,双湾联动,双湾协调发展,富力、金湾两盘起势,引爆市场,获得全市关注,未来,伴随自贸区不断深入发展,产业引入增强,基建、配套不断完善,小窑湾城市副中心的地位将不断显现,最终成为世界一流居住湾区。

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